256-0773945

תכנית מתאר כוללנית מג'דל שמס

מטרת התוכנית


מתן מענה תכנוני כולל ליישוב מג'דל שמס

עיקרי הוראותיה


1.מתן מענה תכנוני כולל ליישוב מג'דל שמס בהיקף של 16,800 תושבים.
2.יצירת שלד תכנוני ברור המחבר את כל חלקי היישוב, בדגש על רציפות בין מרכז היישוב ההיסטורי לבין שכונות המגורים החדשות.
3.קישור היישוב לסביבתו הטבעית ולאתרי הטבע והמורשת הסובבים תוך שיפור הממשק
ביניהם, לרבות חיזוק הזיקה להר החרמון.
4.חיזוק והעצמת גלעין היישוב כמוקד עסקי, מסחרי ותיירותי וכמוקד תרבות ופנאי.
5.פיתוח מערך מגוון של שטחים ציבוריים המשולב בשלד העירוני המנצל את המשאבים הקיימים, תוך שיפור איכות המרחב הציבורי לתושבים.
6.הגדרת שלד תנועה ביישוב ושילובו במערך התנועה האזורי.
7.קביעת הנחיות מיוחדות לבקעת יעפורי כמכלול נופי בעל איכויות ייחודיות.

דברי הסבר


1. מבוא
היישוב מג'דל שמס שוכן בצפון רמת הגולן, במורדות הר החרמון. היישוב הוקם במאה ה-16 על אדמות שהיו בבעלות תושבי הכפר הדרוזי הסמוך ג'ובתה א-זית (כיום מיקומו של היישוב נווה אטי"ב). בעבר, תושבי האזור התפרנסו מרעיית צאן, גידולי שדה וגידול פקעות משי. במהלך המאה ה-20 הפכו גידולי תפוחי העץ והדובדבנים לגידולים מרכזיים. עם זאת, בדומה למגמה הארצית, שיעורה של החקלאות ירד לאורך השנים כענף תעסוקה מרכזי. במקום זאת, ענף הבניה מהווה מקור תעסוקה מרכזי וכן עולה חלקם של בעלי המקצועות החופשיים ושל יזמים בתחומי הפנאי והתיירות. מג'דל שמס מתפקדת כיום כמוקד בילוי ותרבות ברמת הגולן.
תכנית זו נועדה לתת מענה להמשך פיתוחה של מג'דל שמס ליעד אוכלוסייה של כ-16,800 תושבים. נכון לשנת 2022 אוכלוסיית מג'דל שמס מנתה כ-11,477 תושבים וכללה כ-2,650 יחידות דיור, בשטח שיפוט של כ-15,870 דונם, אשר כולל ברובו שטחים פתוחים וחקלאיים נרחבים.
רוב הקרקעות במג'דל שמס הנן בבעלות פרטית. לחלק מהתושבים אין קרקע בבעלותם או שהקרקעות שברשותם נמצאות באזורים שאינם מותרים לבניה. כתוצאה מכך, ומהיעדרו של שוק מקרקעין פעיל, ישנם תושבים ביישוב אשר אין להם פתרונות דיור. במסגרת התכנית אותרו קרקעות בבעלות מדינה שהתכנית מייעדת לפיתוח, על מנת לתת מענה לאוכלוסייה זו.

2. עקרונות התכנית
תכנית המתאר של מג'דל שמס קודמה במקביל להכנתן של תכניות מתאר לשלושת היישובים הדרוזים הסמוכים ברמת הגולן. הליך זה אפשר לגבש תפישה תכנונית כוללת לרצף היישובים ולקבוע כיווני פיתוח למינוף היתרונות היחסיים של כל יישוב ושיפור הקישוריות והזיקות ההדדיות ביניהם.
התכנון עבור היישובים הדרוזיים ברמת הגולן מתבסס על חמישה עקרונות:
אוכלוסייה הומוגנית פיתוח היישובים עבור תושבי היישוב והאוכלוסיה הדרוזית ברמת הגולן, ומתן דגש על מבנה חברתי המבוסס על מורשת קהילתית-משפחתית.
חיזוק היישובים מינוף היתרון היחסי של כל יישוב ליצירת סינרגיה במרחב הדרוזי וקידום האזור כולו מבחינה כלכלית, חברתית וסביבתית.
מענה לצרכי דיור מתן מענה לגידול האוכלוסייה הצפוי בתוך היישובים, לרבות עבור מחוסרי פתרונות דיור.
שימור המורשת פיתוח היישובים תוך שמירה על הזהות, התרבות המקומית ואורחות החיים של הקהילה.
קיימות סביבתית מתן דגש על שימור הסביבה הטבעית והנופית והפקת המירב ממנה לטובת התושבים.
תכנית המתאר הכוללנית של מג'דל שמס מזהה את חשיבותו של היישוב כיישוב המרכזי במרחב, מבחינת גודלו וכמוקד התיירות והבילוי המרכזי בצפון רמת הגולן. על כן, התכנית שמה דגש על חיזוק הגלעין המרכזי של היישוב ומתן אפשרויות לפיתוח תיירותי מגוון.
התכנית פועלת בהיבטים המרכזיים הבאים:
חיזוק גלעין היישוב של מג'דל שמס לצרכי תיירות, תרבות ופנאי, עסקים ומסחר התכנית מציעה להרחיב את האזור המיועד לשימושים מעורבים במרכז היישוב ומשפרת את הזיקה בינו ובין אזור התעסוקה. בנוסף, אותרו מוקדים לעיצוב מיוחד כעוגני משנה לפעילות מסחר, תרבות, פנאי ותיירות וכן נקבעה טיילת נופית בסביבתו. פתרונות אלה נועדו לקדם את מעמדו של מג'דל שמס כמוקד סמי-כפרי תיירותי הנהנה מקרבה להר החרמון.
מתן פתרונות מגורים עבור מחוסרי פתרונות דיור על קרקע בבעלות המדינה התכנית כוללת שטח למגורים בקרקע בבעלות המדינה, ובכך מאפשרת פתרונות דיור גם עבור תושבי מג'דל שמס שאינם בעלים של קרקע פרטית. איתור השטח נעשה על בסיס הערכות ביקוש להקצאת הקרקע ואיזון בין ערכים חברתיים ובין ערכים סביבתיים ונופיים.
איפיון והגדרת שטחים פתוחים בתחום היישוב במסגרת התכנית אופיינו השטחים הפתוחים שמחוץ לשטח הבנוי וסווגו על פי ערכיהם הנופיים והסביבתיים ועל פי מגבלות פיתוח סטטוטוריות, כגון שטחי חקלאות ובקעת יעפורי.

המשך דברי ההסבר - בגרסת ההוראות המתארית.

נתונים כמותיים עיקריים בתכנית


סוגגודלמצב מאושרשינוי למצב המאושרהערות
חדרי מלון / תיירות (מ"ר) מ"ר מ"ר מ"ר
מבני ציבור (מ"ר) מ"ר מ"ר מ"ר
מגורים (יח"ד) יח"ד +2,650 יח"ד -2,650 יח"ד תוספת 2,700 יח"ד- במסגרת זו נכללים כל סיוגי המגורים, לרבות דיור מוגן, מעונות סטודנטים וכד
מגורים (מ"ר) מ"ר מ"ר מ"ר במסגרת זו נכללים כל סיוגי המגורים, לרבות דיור מוגן, מעונות סטודנטים וכד'
תעסוקה (מ"ר) מ"ר מ"ר מ"ר כולל מסחר

מקום התוכנית


כל תחום מו"מ מג'דל שמס, חלק מתחום שיפוט מוא"ז גולן

מסמכי התוכנית


הוראות התכנית
הוראות התכנית הורדה
תשריט התכנית
תשריט מצב מוצע תשריט מצב מוצע הורדה
נספחים
אדריכלות הוראות התכנית הורדה
אדריכלות נספח יישום הורדה
אדריכלות נספח עיצוב עירוני הורדה
ביוב, ניקוז, אספקת מים וסידורי תברואה נספח הידרולוגיה וניקוז הורדה
מים תשריט מים הורדה
ביוב תשריט ביוב הורדה
ביוב, ניקוז, אספקת מים וסידורי תברואה נספח מים וביוב הורדה
ניקוז תשריט ניקוז הורדה
סביבה ונוף תשריט נופי-סביבתי-תיירותי הורדה
תנועה תשריט תנועה הורדה
תנועה תשריט תחבורה ציבורית הורדה
נספח חברתי נספח חברתי-כלכלי הורדה
סביבה ונוף נספח נופי-סביבתי-תיירותי הורדה
תנועה נספח תנועה הורדה
תיעוד/סקר שימור נספח שימור הורדה
סקר סייסמי הורדה
מצב מאושר תשריט רקע תכנוני קיים הורדה
מתחמי תכנון תשריט מתחמים הורדה
יחס לתכניות ארציות ומחוזיות נספח תכניות מתאר ארציות ומחוזיות החלות על התכנית הורדה
עקרונות תכנון דברי הסבר בערבית הורדה
קבצים דיגיטליים
הוראות התכנית(DOC) הורדה
תאי שטח הורדה
קבצי התכנית (SHP) הורדה
גבול התכנית(KML) לצפיה ב google earth הורדה
קו כחול הורדה
הוראות התכנית(DOC) הורדה
מסמכים
פרוטוקול / החלטות פרוטקול הורדה
תצהיר שינויים בין גרסאות תצהיר שינוים בין גרסת הוראות 34-35 - הוספת דברי הסבר בערבית הורדה

שלבי טיפול בתכנית


שלבי טיפול תאריך פירוט הוראות תשריט צפייה
טיפול בתנאים להפקדה-התנאים מולאו 13/03/2023 35 27
החלטה בדיון במועצה הארצית 07/12/2021 15 12
החלטה בדיון בהפקדה 05/07/2021 15 12
בדיקת תנאי סף-קיום תנאי סף 19/02/2021 15 12
קבלת תכנית 08/02/2021 15 12

יחס לתוכניות קודמות


סוג מספר שם סוג היחס צפייה
תוכנית תמא/ 1 תכנית מתאר ארצית - תמא/ 1 כפיפות צפייה
תוכנית תמא/ 35 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, פיתוח ושימור כפיפות צפייה
תוכנית תתל/ 47 טורבינות רוח בצפון הגולן כפיפות צפייה
תוכנית תממ/ 2/ 3 תכנית מתאר למחוז צפון-שינוי מס' 3-תוספת רמת הגולן אישור ע"פ תמ"מ צפייה
תוכנית 219-0674796 הרחבת מג'דל שמס - ניו מג'דל שינוי צפייה
תוכנית 219-0976852 שמורת טבע החרמון ג/20776 כפיפות צפייה
תוכנית ג/ 19243 איכסון תירותי בכפרים הדרוזים בגולן כפיפות צפייה
תוכנית ג/ 19849 אזור תעסוקה מעורב מג'דל שמס שינוי צפייה
תוכנית ג/ 6540 קביעת הוראות למתן היתרי בניה למבנים חקלאיים במחוז הצפון כפיפות צפייה
תוכנית ג/ 9858 תיקון מערכת הדרכים, שינוי למתאר, מג'דל שמס. שינוי צפייה

החלטת מוסדות תכנון


מספר ישיבה מוסד תכנון תאריך ישיבה
690 ועדה ארצית - ועדת משנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) 07/12/2021
סדר יום הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2021022 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון 05/07/2021
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2021022 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון 05/07/2021
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2021022 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון 05/07/2021
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2021022 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון 05/07/2021
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2021006 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון - ועדה מקצועית לביוב בהתאם לתמא/ 34 15/06/2021
פרוטוקול הורדה
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2021006 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון - ועדה מקצועית לביוב בהתאם לתמא/ 34 15/06/2021
פרוטוקול הורדה
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה