דברי הסבר
א. רקע
בשנת 1995 הגישה המועצה המקומית נתיבות (כיום עירית נתיבות) בקשה לשינוי גבולות לצורך הרחבתה. באותו זמן הבינו פרנסי העיר כי בעתיד הנראה לעיין ימוצו כל שטחי הבניה בנתיבות, וזאת בעיצומו של גל צמיחה והתרחבות משמעותי. לאחר דיונים במשרד הפנים הוקמה ועדת חקירה לשינוי הגבולות והיא הטילה על המועצה המקומית להכין תכנית מתאר כחלק מתפישה כוללת של צרכיה הקרקעיים של נתיבות.
עיריית נתיבות, משרד הפנים, משרד הבינוי והשיכון, קרן קיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל חברו לצורך הכנת תכנית המתאר לעיר. הוקמה ועדת היגוי שליוותה את התכנון בכל שלביו.
לקראת סיום הכנתה של התכנית, ולאחר שהתבררו צרכי הקרקע, הוגשה בקשה נוספת לועדת הגבולות, על מנת לקבוע את גבולותיה העתידיים של העיר בהתאם לתכנון. ועדת הגבולות אישרה באופן עקרוני את התכנית כבסיס לקביעת הגבולות, וגזרה את המלצתה לתיקון הגבולות בהתאם לכך. הליך זה נמשך זמן לא קצר ועיכב מאד את קידום התכנית. עיכוב משמעותי נוסף נגרם בשל ההתלבטות בנוגע למיקום פסי הברזל ותחנת הרכבת. היות וועדת ההיגוי עצמה לא הייתה תמימת דעים בנושא, ובשל חשיבותה של הכרעה זו לגבי התכנון, הוקפאה התכנית עד שתתקבל החלטה סטטוטורית לגבי הרכבת.
בשנת 2015 הוחלט להפוך את תכנית המתאר לתכנית כוללנית.
שנת היעד של התכנית היא 2040. תחזית גודל האוכלוסייה בהתבסס על מגמות היסטוריות נקבע בעבר לכ - 60,000 נפש. אולם בפועל חלו תמורות מהותיות בעיר עם קידום ואישור תוכניות רבות היקף, חתימה על הסכם גג מול מדינת ישראל, מכרזי שווק גדולים ומגמת בנייה ואיכלוס בפועל בקצב של מאות יחידות בשנה. לאור זאת, ובהנחת המשך קצב הגידול הנוכחי, ניתן לצפות כי העיר תגיע לכדי כ- 100,000 נפש עד אופק התכנון, ויתכן אף לפני כן בכפוף לקצב השווק ושיעור המימוש. אי לכך הוכנה תוכנית המתאר לפי יעד 100,000 נפש.
ב. הסבר על מבנה התכנית והדרך המומלצת לקריאתה:
תכנית מתאר זו לעיר נתיבות הוכנה בהתאם להגדרות של תכנית מתאר כוללנית כהגדרתה בסעיף 62א(ג) לחוק. התכנית קובעת הוראות אשר ינחו את הכנתן של תכניות מפורטות הנגזרות מתכנית זו, ויוצרת מרחב גמישות בתוך מערכת כללים תכנוניים ברורה, אשר מגדירים את מרחב שיקול הדעת של הועדה המקומית בהתאם לחוק.
התכנית מורכבת ממסמכים מחייבים- תקנון ותשריט ייעודי קרקע, ממסמכים מנחים (נספחים שונים) וממסמך רקע תכנוני קיים המסייע להבחין בשינויים שהתכנית מציעה.
יעודי הקרקע (פרק 4):
ייעודי קרקע בתכנית הם יעודים מוכללים, כאשר לכל יעוד מגדירה התכנית מגוון שימושים. מיקומם המדויק של השימושים יקבע בתכניות מפורטות אשר יכולות להגדיר כל אחד מהם כיעוד בפני עצמו ו/או להגדיר יעודים הכוללים מספר שימושים מתוך השימושים המותרים בתכנית זו. כך למשל, תכנית מפורטת באזור מגורים, יכולה לקבוע מגרשים למגורים בלבד, למוסדות ציבור, לדרכים, שטחים פתוחים וכד'. היא גם יכולה לקבוע שטחים למגורים אשר יותרו בהם מספר שימושים מתוך השימושים המותרים למגורים בתכנית זו, בכפוף להוראות תכנית זו.
סל השימושים לכל יעוד, המוגדר בתכנית המתאר, קובע את מרחב שיקול הדעת של הועדה המקומית, אבל היא רשאית לאשר את כולם או רק חלק מהם, משיקולים תכנוניים ובהתאם לנסיבות הספציפיות של התכנית הנדונה.
הוראות לתכניות מפורטות והוראות למתחמי תכנון (נספח להוראות-פרק 5):
שטח התכנית כולו מחולק למתחמי תכנון, כאשר מתחם תכנון יכול לכלול יעוד אחד או מספר יעודי קרקע. ראשיתו של פרק זה מכילה הוראות כלליות להכנת תכניות מפורטות המתייחסות לכלל מתחמי התכנון המפורטים בהמשכו.
בחלקו השני של הפרק מפרטת התכנית הוראות עבור כל מתחם תכנון בהתאם למטרתו ומאפייניו הייחודיים. התכנית קובעת את תמהיל השימושים המתאפשר בתחומו, הנגזר מתוך יעודי הקרקע אותם כולל המתחם, הנחיות להכנת תכניות מפורטות, להקצאות לצרכי ציבור וכן כללים נוספים הנוגעים לעיצוב העירוני בתחומו, לנושאי תחבורה, סביבה, שימור ועוד, ככל שהם שונים מההוראות הכלליות לתכניות מפורטות.
פרק 6 כולל הוראות כלליות בנושאי סביבה, תשתיות, וכדומה.
כדי לאתר את ההוראות הרלוונטיות למתחם מסוים, יש לקרוא את ההוראות לכל אחד מיעודי הקרקע הכלולים בו (פרק 4), את ההוראות המפורטות לאותו מתחם (פרק 5) ואת ההוראות הכלליות הרלוונטיות (פרק 6).
באופן כללי, ההוראות הספציפיות למתחמים גוברות על ההוראות הכלליות שבפרק 6, ועל ההוראות ליעודי הקרקע בפרק 4. במקרה של סתירה בין הוראות היעוד (פרק 4) להוראות הכלליות, גוברות ההוראות המחמירות יותר.