תמל/ 1045

מטרת התוכנית

הקמת מתחם מגורים חדש בן כ- 2100 דירות, הכולל מבני מגורים, מבנים ומוסדות ציבור שכונתיים, מבני תעסוקה, מסחר ושירותים ציבוריים עירוניים, ושטחים ציבוריים פתוחים. מימוש מערכת דרכים ומעברים בתחום המתחם, שנקבעה בתכנית בב/572, הכוללת גם גשר גישה למתחם (גשר הרלינג) מכיוון דרך ששת הימים - אם המושבות, ומאפשרת גישה רציפה להולכי רגל מהעיר הקיימת צפונה אל הפארק, הרחבת דרכים, וקביעת תחום להטמנת קווי מתח עליון.

עיקרי הוראותיה

1. שינוי יעוד מתעסוקה, פארק תעסוקה, מע"ר, מע"ר מעל זכויות דרך / מסילות ברזל וטיפול רכבת, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת, טיפול נופי, דרך / מחלף מוצעים, ומסילת ברזל -
לייעודים הבאים: מגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, מבנים ומוסדות ציבור בגשר, תעסוקה ומסחר, תעסוקה מסחר ומרכז תחבורה, שטח ציבורי פתוח, שטח ציבורי פתוח בגשר, מבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ, מבנים ומוסדות ציבור ותחבורה, דרך מאושרת, דרך מוצעת, חניון, אזור טיפול נופי, מסילת ברזל, וייעוד ע"פ תכנית מאושרת.
2. קביעת שימושים והוראות לכל ייעוד קרקע.
3. קביעת הוראות לבינוי , עיצוב ופיתוח מפורט.
4. קביעת הוראות בנייה להקמת שכונת מגורים של 2100 יח"ד, מתוכן לפחות 20% יחידות דיור קטנות. צפיפות ממוצעת של כ-22 יח"ד/ד.
5. קביעת הוראות בנייה למבני ציבור ומוסדות ציבור.
6. קביעת הוראות מתאריות למבני ציבור ומוסדות ציבור במפלס הסיפון.
7. קביעת זכויות לבניה במפלסי הקרקע / המסד לשימושים מסחריים (חזית מסחרית) ולשימושים ציבוריים שכונתיים.
8. קביעת שטחים ציבוריים פתוחים לשימוש הדיירים ותושבי הסביבה.
9. קביעת הוראות בניה, הנחיות לעיצוב אדריכלי, התווית דרכים והוראות לפיתוח השטח כולל תשתיות ושירותים נלווים.
10. הרחבת דרכים שנקבעו בתכנית בב/572.
11. קביעת תנאים למתן היתרי בנייה.
12. קביעת תחום להטמנת קווי מתח עליון בתחום התכנית.

דברי הסבר

התכנית המוצעת מהווה חלק ממתחם בני ברק צפון (חטיבת קרקע בשטח של כ- 1,450 דונם), שהוגדר כמתחם לפיתוח חדש בתמ"מ 5, ונכלל בתחום מרקם עירוני בתמא/35. המתחם גובל מצפון בנחל הירקון, מדרום בדרך ששת הימים - אם המושבות, ממערב בדרך מבצע קדש וממזרח בדרך 4. את תחום התכנית חוצה ממערב למזרח רצועת תחבורה משולבת, הכוללת מסילות רכבת קיימות ומתוכננות ודרך מתוכננת (כביש 491). בסמיכות לתכנית תחנת רכבת פרברית - תחנת בני ברק. הקו האדום של הרק"ל נמצא מדרום, לרבות תחנת רק"ל אם המושבות מדרום מזרח לתכנית.
במתחם זה אושרה ביוני 2012 תכנית מתאר בב/572, שהציעה בינוי לתעסוקה, ושטחי ציבור (סה"כ זכויות מתאריות ל-1.2 מיליון מ"ר תעסוקה ומסחר ו-300,000 מ"ר שטחי ציבור). התכנית אף קבעה קרוי חלקי של רצועת התחבורה, כולל בניה ב"זכויות אויר" מעל רצועת התשתיות, וגישה למתחם באמצעות גשר - מעבר על קרקעי, היוצא מדרך ששת הימים צפונה (גשר בהמשך רחוב הרב הרלינג), אל תוך המתחם.

התכנית, שלהלן, מציעה לשנות את ייעוד מגרשי הבנייה שממזרח לגשר הרלינג (מתחמים א-ב בתכנית בב/572) מתעסוקה למגורים, ולהוסיף בדרך זו כ- 2100 דירות.

שינוי הייעוד מתעסוקה למגורים אף תואם את פרישת הייעודים המתוכננת בעיר, ובצפונה בפרט, כפי שעולה מתכנית מתאר בני ברק (מס' 501-0308296), שהופקדה בפברואר 2017, וייעדה את השטח שממזרח לגשר הרלינג למגורים, וקבעה העברת כל זכויות הבניה, שנקבעו בתכנית בב/572 (סה"כ 1.5 מיליון מ"ר) לחלקו המערבי של המתחם; ממערב לגשר הרלינג.

בתחום התכנית המוצעת (תמל/1045) (בשטח של כ-790 ד'), מוצעים מגרשים בייעודי מגורים, שב"צ, מסחר ותעסוקה, שטחי שצ"פ ודרכים, וכן שטחים בייעוד ע"פ תכנית מאושרת.
מגרשי המגורים ממוקמים מצפון לרצועת המסילה וכביש 491.
מגרשי התעסוקה ממוקמים בצומת אם המושבות ודרך 4 וממערב לגשר הרלינג.
לאורך גשר הרלניג מוצעים מגרשי שב"צ.
מגרשי הגישור מעל לרצועת המסילה וכביש 491 והשטחים שלאורך אם המושבות מיועדים לשטחים ציבורים בייעודי שב"צ ושצ"פ. תכנית זו היא תכנית מתארית לענין מגרשי השב"צ (210-214) מעל לרצועת המסילה .
השטחים בייעוד ע"פ תכנית מאושרת הינם בחלקם בתחומי השיפוט של תל אביב ורמת גן, ומאפשרים הסדרה סטטוטורית של הטמנת קוי מתח עליון.

התכנית מציעה יצירת מתחם מגורים אטרקטיבי לתמהיל מגוון של תושבים בהיקף של כ- 2100 יח"ד, בצפיפות של כ- 22 יח"ד לדונם.
התכנית מחברת את השטח העירוני הבנוי של בני ברק לפארק הירקון באמצעות מימוש שלד רחובות ומעברים ירוקים שהותווה בתכנית בב/ 572 ובאמצעות גשר בהמשך רחוב הרלינג. פיתוח המגורים מותנה בביצועו (גם אם חלקי) של גשר זה.
מוקצים בתכנית שטחי ציבור לשימוש תושבי השכונה, חלקם בעירוב שימושים עם מגרשי המגורים וחלקם במגרשים יעודיים לצרכי השכונה ולצרכים כלל עירוניים.
בנוסף מציעה התכנית שטחים ציבוריים פתוחים לשימוש הדיירים ותושבי הסביבה; בכלל זה - הרחבת השצ"פ הצמוד לפארק הירקון, שצ"פ בדרום המתחם בצמוד לדרך ששת הימים - אם המושבות, שטחים פתוחים בזכויות אויר, מעל נתיבי הנסיעה והמסילה לרבות שדרה רוחבית (שדרת הסיפון), ו"אצבעות ירוקות" אורכניות לחיבור העיר והשכונה אל פארק הירקון.
התכנית מציעה תעסוקה ומסחר בהיקף של כ- 120,000 מ"ר; 70,000 מ"ר במפגש דרך 4 ואם המושבות, ו-50,000 מ"ר מערבית לגשר הרלינג בהמשך למתחם התעסוקה המערבי המתוכנן.
בנוסף מוצעות חזיתות מסחריות במגרשי המגורים לאורך הדרכים הראשיות בתכנית בהיקף של כ- 3,500 מ"ר.
התכנית מתאפיינת ב: בנייה מרקמית למגורים ( 6 ק' מעל ק"ק + גג); מבני ציבור בגובה 12 ק' + גג, ובניה לגובה במבני התעסוקה והמסחר (21-30 ק'); עידוד שילוב הפרשי מפלסים בתוך טיפוסי הבינוי; עידוד ערוב שימושים, ויצירת חזיתות פעילות (מסחריות ו/או ציבוריות) במפלס הרחוב.

נתונים כמותיים עיקריים בתכנית

מקום התוכנית

השטח התחום בין פארק הירקון מצפון, דרך ששת הימים - אם מושבות מדרום, מתחמי תכנון ג-ד בתכנית מתאר בב/572 (גוש 6642 חלקות 3, 17-33 ועוד) ממערב, ודרך 4 ממזרח, וכן רצועה לאורך נחל הירקון לכיוון מערב עד לאזור איצטדיון רמת גן, שטח מצומצם מצפון לנחל הירקון ומדרום לדרך ששת הימים - אם המושבות.
במרכז תחום התכנית עוברת מסילת רכבת כבדה מערב - מזרח.

מסמכי התוכנית

שלבי טיפול בתכנית

יחס לתוכניות קודמות

יחס לתוכניות עתידיות

החלטת מוסדות תכנון

נוסחי פרסום

התנגדויות