356-0207779

שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא

מטרת התוכנית


2.1.1 הסדרת בניה למגורים ע"י שינוי הוראות ומגבלות בניה עבור בניה למגורים בתכניות מאושרות.
2.1.2 הקלה מתמ"א/3 לקווי בנין לאורך דרך מס' 672.
2.1.3 תוספת זכויות בניה בשטחים מאושרים למבני ציבור.

עיקרי הוראותיה


2.2.1 תוספת זכויות בניה עיקרי ושירות לבניה למגורים.
2.2.2 שינוי גובה הבניה ומספר הקומות.
2.2.3 שינוי תכסית בניה מקסימאלית.
2.2.4 שינוי בקווי הבנין.
2.2.5 קביעת תנאים ומגבלות למתן היתרי בניה למגורים.
2.2.6 קביעת תנאים ומגבלות לאישור תשריטי חלוקה.
2.2.7 תוספת זכויות בניה בשטח מאושר למבני ציבור.
2.2.8 תכנית זו אינה משנה ייעודי קרקע מאושרים.

דברי הסבר


במרחב התכנון של הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה 'רכס הכרמל' קיימים מבני מגורים המצויים בשטחים מאושרים לבניה למגורים (בהתאם לתכניות בנין עיר בתוקף), אך ללא אפשרות הוצאת היתרי בניה לאור אי-ההתאמה בין הבנוי בפועל לבין הוראות ומגבלות הבניה עפ"י התכניות התקפות.
תכנית זו מאפשרת הסדרת הבניה הנ"ל, אשר משנה באופן מדוד ומבוקר את הוראות ומגבלות הבניה בתכניות תקפות בתחום התכנית (בין ליח"ד במבנים קיימים ובין ליח"ד במגרשים פנויים).
בתכנית תוספת של זכויות בניה לשטחים עיקריים ושטחי שירות תוך שמירה על שטחי בניה למטרות שירות כפי שנקבעו בהחלטות הוומ"ק ו/או בתכניות בסמכות מקומית.
בקביעת תוספות הבניה נבדקו זכויות בניה מאושרות בכל התכניות הכלולות בתחום התכנית, כמו כן נותחו זכויות בניה לשטחי שירות בהתאם להחלטות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רכס הכרמל תוך ביסוס הניתוח על הנחות עבודה באשר למס' יח"ד לדונם בכל ייעוד קרקע בכל תכנית ולגודל יח"ד ממוצע במגרש מינימאלי.
בנוסף, נבדקו מדגמית מס' רב של בקשות להיתרי בניה שהוגשו בתחום התכנית והשכונות/התכניות המפורטות בתחומה ונלמדו תוספות הבניה המבוקשות בד"כ בתחום האזורים השונים בעיר.
לצורך ביסוס הבדיקה, התקיימו ישיבות עבודה עם מהנדסי הרשויות ומהנדסת הוועדה המקומית ואנשי המקצוע לצורך לימוד הצרכים והשינויים העיקריים המבוקשים בתחום התכנית להסדרת המצב הקיים.
התכנית חלה על שטחים בייעוד מאושר למבני ציבור ולמגורים בלבד, היא איננה משנה ייעודי קרקע ו/או התוויה של דרכים.
כמו כן, התכנית מסדירה את קווי הבנין לאורך כביש 672 המהווה רחוב ראשי בעיר באופן בו מתאפשר הסדרת בניה בקו בנין אפס לדרך במבנים קיימים שלא חורגים לתחום הדרך ולחניה. באזור שאיננו בנוי קו הבנין יהיה עפ"י הקבוע בתכנית המאושרת הקודמת כאשר תתאפשר בניה בקו בנין אפס לקומות מעל ומתחת לק"ק באזור פנויים כאמור.
קיבולת הבניה במצב המאושר נקבעה ע"ס של 3,329 יח"ד (אופן החישוב: צפיפות בניה למגורים בתכניות מאושרות שנעה בין 4-6 יח"ד/ד' X שטח למגורים).
קיבולת הבניה במצב המוצע נקבעה ע"ס של 8,943 יח"ד (לפי צפיפות בניה ממוצע למגורים לפי 6 יח"ד/ד' X שטח למגורים).
התכנית מגדילה את פוטנציאל קיבולת יח"ד בתחומה בשטחי המגורים וכן בשטח בייעודים מעורבים הכולל מגורים הוראות התכנית תקפות לתוספת בניה למגורים בלבד בייעוד המעורב.
זכויות הבניה בתחום מגורים במצב המוצע נעות בין 95% - 115% תלוי במצב התכנוני המאושר ובתוספות המבוקשות בכל אזור.
בתוספת זכויות הבניה בתכנית נלקח בחשבון זכויות הבניה המאושרות, הביקוש לשטחי בניה בפועל לפי המידע הקיים בוועדה המקומית וכן התרשמות בשטח. תוספת הזכויות בתכנית הביאה בחשבון הצורך בהסדרת מרבית הבניה הקיימת ותוספת בניה של קומה מעבר למאושר במצב הקודם.
על מנת להתאים את קיבולת ואפשרויות הבניה למוסדות ציבור לתוספות ולהסדרות המוצעות בתכנית זו, הוגבר % הבניה למוסדות ובנייני ציבור בתחום שטחי ציבור מאושרים לבניה למבני ציבור ל-120%.
תכנית זו איננה משנה את הוראות הבניה בכל הקשור לקווי בנין של מבנים קיימים (כמשמעותם בתכנית ענ/מק/304/ב') כפי שאלה נקבעו בתכנית עד/מק/304/ב'. כך, ביחס שבין שתי התכניות, ובמקרה של סתירה ביניהן, הוראותיה של האחרונה גוברות.
כושר הנשיאה של התשתיות העירוניות הקיימות: פעם בחמש שנים מיום אישור תכנית זו תדון הוועדה המקומית בדוח אשר יוגש לה ע"י הרשות המקומית בו יבחן כושר הנשיאה של התשתיות העירוניות הקיימות, בין היתר, מערכות המים, הביוב, מערכת הדרכים והחניות ומבני הציבור. זאת בהתייחס למס' יח"ד החדשות שניתן להן היתר מכח תכנית זו.
כמו כן יבחן הצורך בשדרוג תשתיות אלו ויקבעו יעדים לשדרוגן בד בבד עם הגידול ביח"ד החדשות הנבנות מכח תכנית זו. העמידה ביעדים שיקבעו תהווה תנאי להמשך מתן היתרים ליח"ד חדשות מכוח התכנית. הוועדה המקומית תהיה מוסמכת לא לאשר היתרי בניה לתוספות יח"ד למגורים במידה והיא תיווכח כי אין תשתית נאותה לתוספת יח"ד המבוקשת. כגון: דרכים, תשתיות ומבני ציבור.

נתונים כמותיים עיקריים בתכנית


סוגגודלמצב מאושרשינוי למצב המאושרהערות
מבני ציבור (מ"ר) 130,315 מ"ר +96,982 מ"ר +33,333 מ"ר הערה מס' 1: התכנית מתייחסת לשטחי מגורים ומבני ציבור בלבד. על כן החישוב נערך לזכויות בניה בשני ייעודים אלה בלבד.
מגורים (יח"ד) 8,943 יח"ד +5,614 יח"ד +3,329 יח"ד הערה מס' 1: התכנית מתייחסת לשטחי מגורים ומבני ציבור בלבד. על כן החישוב נערך לזכויות בניה בשני ייעודים אלה בלבד. הערה מס' 2: לעניין חישוב מספר יחידות הדיור מדובר באומדן/הערכה כלליים המבוססים על הנחות עבודה, ייתכנו סטיות באומדן.
מגורים (מ"ר) 1,536,510 מ"ר +1,037,960 מ"ר +498,550 מ"ר הערה מס' 1: התכנית מתייחסת לשטחי מגורים ומבני ציבור בלבד. על כן החישוב נערך לזכויות בניה בשני ייעודים אלה בלבד. הערה מס' 2: לעניין חישוב מספר יחידות הדיור מדובר באומדן/הערכה כלליים המבוססים על הנחות עבודה, ייתכנו סטיות באומדן.
מסחר (מ"ר) 32,960 מ"ר +29,037 מ"ר +3,923 מ"ר הערה מס' 1: לעניין חישוב זכויות הבניה ליעוד מעורב מגורים ומסחר מדובר באומדן/הערכה כלליים המבוססים על הנחות עבודה, ייתכנו סטיות באומדן.

מקום התוכנית


תחום תכניות מאושרות בעוספיא.

מסמכי התוכנית


הוראות התכנית
הוראות התכנית - מאושרות - חתום הוראות התכנית - מאושרות - חתום הורדה
הוראות התכנית הורדה
תשריט התכנית
תשריט התכנית - מאושר - חתום תשריט התכנית - מאושר - חתום הורדה
תשריט התכנית - מאושר - חתום תשריט התכנית - מאושר - חתום הורדה
תשריט מצב מוצע - גיליון מספר 1 מתוך 2 תשריט מצב מוצע הורדה
תשריט מצב מוצע - גיליון מספר 2 מתוך 2 תשריט מצב מוצע הורדה
נספחים
מצב מאושר מצב מאושר-חלק דרומי הורדה
מצב מאושר מצב מאושר-חלק צפוני הורדה
קבצים דיגיטליים
ישויות פוליגונליות, קוויות ונקודתיות הורדה
גבול התכנית תלת מימד (KML) הורדה
גבול התכנית(KML) לצפיה ב google earth הורדה
קבצי התכנית (SHP) הורדה
תאי שטח הורדה
קו כחול הורדה
מסמכים
פרוטוקול / החלטות החלטת הוועדה המקומית הורדה
פרוטוקול / החלטות החלטת הוועדה המקומית בדבר היותם יזם לתוכנית הורדה

שלבי טיפול בתכנית


שלבי טיפול תאריך פירוט הוראות תשריט צפייה
הפקת מסמך בדבר העברת התכנית המאושרת למשרדי הוועדה המקומית 03/10/2017 16 12
פרסום לאישור בעיתונים 29/09/2017 תאריך פרסום בעיתון: 28/09/2017. עיתון: מעריב הבוקר. תאריך פרסום בעיתון: 29/09/2017. עיתון: כל אל ערב. תאריך פרסום בעיתון: 29/09/2017. עיתון: עיתון מקומי א. 16 12
פרסום לאישור ברשומות 28/09/2017 תאריך פרסום: 28/09/2017. מס' ילקוט פרסומים: 7593. עמוד: 98. שנה עברית: התשעח . 16 12 צפייה
פרסום הודעה בדבר אישור תכנית באתר אינטרנט 17/09/2017 16 12
טיפול בתנאים לאישור-התנאים מולאו 14/09/2017 16 12
החלטה בדיון בהתנגדויות 02/01/2017 16 12
עיון שר האוצר-התכנית לא טעונה אישור השר 01/11/2016 16 12
הוגשו התנגדויות 25/10/2016 16 12
פרסום נוסח ההפקדה על גבי שלט בתחום התכנית 05/09/2016 16 12
פרסום להפקדה בעיתונים 02/09/2016 תאריך פרסום בעיתון: 31/08/2016. עיתון: מעריב הבוקר. תאריך פרסום בעיתון: 02/09/2016. עיתון: כל אל ערב. תאריך פרסום בעיתון: 02/09/2016. עיתון: עיתון מקומי א. 16 12
פרסום להפקדה ברשומות 01/09/2016 תאריך פרסום: 01/09/2016. מס' ילקוט פרסומים: 7333. עמוד: 9506. שנה עברית: התשעו . 16 12 צפייה
פרסום נוסח הודעה בדבר הפקדת תכנית באתר אינטרנט 24/08/2016 16 12
טיפול בתנאים להפקדה-התנאים מולאו 23/08/2016 16 12
החלטה בדיון במועצה הארצית 19/05/2016 4 5
החלטה בדיון בהפקדה 23/11/2015 3 3
בדיקת תנאי סף-קיום תנאי סף 16/11/2015 3 3
קבלת תכנית 29/10/2015 1 2

יחס לתוכניות קודמות


סוג מספר שם סוג היחס צפייה
תוכנית תמא/ 3/ 7 תכנית מתאר ארצית לדרכים - שינוי מס' 7 - שינוי הוראות- הוחלפה בתמא/ 1 אישור ע"פ תמ"א צפייה
תוכנית תמא/ 35 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, פיתוח ושימור כפיפות צפייה
תוכנית תממ/ 6 תכנית מתאר מחוזית -מחוז חיפה כפיפות צפייה
תוכנית ג/ 1155 שכונה צפונית - בעוספיא. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 102 (ג / 1024) - שכון חיילים משוחררים בעוספיה שינוי
תוכנית עד/ 104 (ג / 1042) - צפון מערב עוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ 105 דרום מערב עוספיה. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 106 מרכז הכפר עוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ 107 (ג / 1045) - התיכון, עוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ 108 מרכז הכפר עוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ 109 איזור מוצא דליה עוספיא. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 124 שכון בדואים בעוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ 155 מרכז אזרחי - רכס הכרמל. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 156 הוספת קומות בניה במרחב תכנון רכס הכרמל. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 164 מגורים ומסחר בשכונת אל בורטעיה. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 193 שכונה צפונית מערבית בעוספיא. שינוי צפייה
תוכנית עד/ 224 איזור מגורים ג' בגוש 17131 ח"ח 32 , עוספיא. שינוי צפייה
תוכנית 356-0078378 שינוי בגודל מגרש מינימלי ותוספת אחוזי בניה - עוספיא ללא שינוי צפייה
תוכנית 356-0096750 עוספיא עמק הזיתים שינוי צפייה
תוכנית עד/ 260 שינוי יעוד מחקלאי למגורים בגוש 17150 חל' 17, עוספיא שינוי צפייה
תוכנית עד/ 270 שינוי תואי דרך גישה עוספיא שינוי צפייה
תוכנית עד/ 285 שינוי יעוד שטח חקלאי לאזור מגורים א' ודרך שינוי צפייה
תוכנית עד/ 305/ א שינוי יעוד קרקע ממגורים לדיור מיוחד, מסחר ותעסוקה, בעוספיא ללא שינוי
תוכנית עד/ מק/ 304/ ב שינוי קווי בנין למבנים קיימים במרחב התכנון רכס הכרמל כפיפות צפייה
תוכנית עד/ במ/ 141 שכונת רובעאן עבוד, עוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ במ/ 142 שכ' דהרת אל נמלה, עוספיה שינוי צפייה
תוכנית עד/ במ/ 160 שכ' מערבית עוספיה. שינוי צפייה

יחס לתוכניות עתידיות


סוג מספר שם סוג היחס צפייה
תוכנית 356-0627950 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0864843 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא החלפה
תוכנית 356-0622753 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0629774 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0910851 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0807891 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0746545 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0841882 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-1112952 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0924795 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-1081371 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא שינוי
תוכנית 356-0635110 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא כפיפות
תוכנית 356-0569558 שינוי הוראות ומגבלות בניה בתחום עוספיא כפיפות

החלטת מוסדות תכנון


מספר ישיבה מוסד תכנון תאריך ישיבה
2017001 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה - ועדת משנה להתנגדויות 02/01/2017
פרוטוקול הורדה
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2016011 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה 11/07/2016
פרוטוקול הורדה
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
46 ועדה ארצית - ועדת משנה להקלות מתשתיות תחבורה (ולקו) 15/03/2016
פרוטוקול הורדה
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה
2015016 ועדה מחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה 23/11/2015
פרוטוקול הורדה
סדר יום הורדה
מסמך החלטות הורדה
תמלול הישיבה הורדה

נוסחי פרסום


שם תאריך הורדה
נוסח הודעה על אישור תכנית / בקשה 17/09/2017 הורדה
נוסח הודעה על הפקדת תכנית / בקשה 23/08/2016 הורדה

התנגדויות


מספר התנגדות סוג מתנגד תקופת הגשה שם פרטי שם משפחה חברה / תאור הורדה
1 מתנגד הרואה עצמו נפגע הפקדה להתנגדויות אינג' נחלה שקר נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ הורדה
2 מתנגד הרואה עצמו נפגע הפקדה להתנגדויות חמדאן בדר הורדה
3 מתנגד הרואה עצמו נפגע הפקדה להתנגדויות כיוף תאופיק הורדה
4 מתנגד הרואה עצמו נפגע הפקדה להתנגדויות לאלא עמאד הורדה
5 מתנגד הרואה עצמו נפגע הפקדה להתנגדויות עו"ד עאדל עלי ב"כ המתנגדים הורדה