דברי הסבר
בני עי"ש, יישוב במחוז מרכז המונה כ- 7,500 תושבים, 2,200 יח"ד ושטחו כ- 817 דונם.
מיקומו מרכזי ונגיש: סמוך לכביש 40, כ- 3 קילומטרים דרומית לגדרה, כ- 10 קילומטרים מאשדוד. בסביבה כפרית של יישובי מועצה אזורית באר טוביה - ממערב בצרון וכפר הנוער כנות, במזרח מושב חצב ובדרום שדות חקלאיים ואזור תעשייה פארק ראם.
היישוב בעל מבנה קומפקטי ושטוח בשטח כולל של כ-700 דונם. היישוב כולל שכונה וותיקה שהוקמה בשנות ה-50 הכוללת בנייה צמודת קרקע ברובה ואת שכונת גני טל שהוקמה בשנות ה- 90, כחלק מתכנית הפיתוח המהיר עם גלי העלייה מברית המועצות.
מלבד עתודת קרקע יחידה הנמצאת בצפון היישוב ומיועדת לאזור תעסוקה, אין ליישוב כלל עתודות קרקע לצמיחה.
תמ"א 35/1 מגדירה את היישוב כישוב לפיתוח מיוחד ללא יעד אוכלוסייה. בתמ"מ 21/3 מחוז מרכז הישוב מסומן כאזור פיתוח עירוני.
התכנית מציעה הרחבת היישוב שעיקרה עוטף את החלק הצפוני, מערבי ודרומי של היישוב ולאפשר יצירת דופן מוגדרת במזרח היישוב.
1. הגדרת כיווני צמיחה ואופק תכנוני והתפתחותי ליישוב תוך שינוי גבולות וייעודים.
2. חיבור היישוב הקיים לתכנון המוצע תוך גיבוש יישוב אחיד ואורבני, בעל שלד ברור ורציפות בינוי.
3. הקניית בסיס סטטוטורי ליאפשר עצמאות כלכלית ליישוב.
עקרונות התכנון:
1. יצירת שלד ברור ליישוב תוך המשכיות רשת הרחובות והדרכים הקיימים.
2. חיבור ורצף בין המרקמים הותיקים לחדשים.
3. חיזוק הדרך החוצה את היישוב והפיכתה לרחוב מרכזי.
4. הגדרת מרכז העיר בממשק בין הישן לחדש.
5. אופי בנייה: בנייה מרקמית מגוונת בצפיפויות שונות.
6. מענה פרוגרמתי מקיף ותואם את צרכי היישוב הותיק וחלקיו החדשים.
7. זיהוי נכסי טבע קיימים, שימורם ושילובם לטובת התושבים כחלק מהמרקם העירוני.
8. ממשק ייחודי בשולי הבינוי והמפגש עם השדות החקלאיים הגובלים.
9. ניצול הטופוגרפיה ליצירת רחובות עם מבטים רחוקים לנוף הפתוח.
10. טיפול בממשק עם התשתיות בסביבה.
11.יצירת בסיס כלכלי לעצמאותו של היישוב והוספת שטחים לתעסוקה ולתעשייה.
12. מענה לפעילות ספורט ייחודית ביישוב.
שטח התכנית כ-1,566 דונם והיא כוללת 5,489 יח"ד ו-250 יח"ד לדיור מוגן להרחבת בני עי"ש. בנוסף, התכנית מציעה שטחי תעסוקה, תעשייה ומסחר בשטח של כ-315,584 מ"ר, מוסדות ציבור וחינוך, ספורט ונופש, שטחים פתוחים ומרחב ציבורי מגוון. הצפיפות הממוצעת הינה 14 יח"ד לדונם.