דברי הסבר
עילבון ממוקמת מערבית לכנרת סמוך לדרך הארצית מס' 65 בקטע שבין צומת גולני לצומת קדרים, גובלת במ.א. גליל תחתון, מזרחי, משגב ובמ.מ. מג'אר. שטח השיפוט כ-4900 ד', השטח המאושר לפיתוח בתכניות מפורטות כ-1440 ד'.
מבנה עירוני:
הגרעין הוותיק-בתקופת בית שני, התקיים במקום כפר יהודי בשם עיילבו. במאה ה-17 הוקם הכפר הנוצרי עילבון, על חורבות הישוב העתיק. הגרעין מתאפיין ב אוכ' ותיקה ובבנייה עתיקה.
מרכז הישוב-שכ' המגורים הוותיקה עם מוסדות הציבור ואזורי מסחר ומשרדים, כוללת צירי תנועה עיקריים אל השכ' הסמוכות.
השכ' הדרומית-שכ' משנות ה-80, מתאפיינת בבינוי מסודר ומתוכנן.
השכ' הצפון-מזרחית-שכ' המגורים החדשה ביותר, מתאפיינת בטופוגרפיה משופעת ובבתים גדולים.
אזור התעשייה-סמוך למחלף ובכניסה הדרומית לישוב, הכולל מפעלים קטנים של תעשייה מסורתית.
שימור ועתיקות: הגרעין עשיר בערכים היסטוריים ובמבנים בעלי חשיבות דתית, תרבותית והיסטורית. המרקם הבנוי נשמר בצורה טובה ע"י תושביו והשתלב בבנייה החדשה, למרות שאין לישוב תכנית שימור. מתאפיין בחתך רחוב צר ומתפתל, מבנים בני קומה או שתיים בקו בנין אפס, בתי חצר ובוסתנים וסמטאות. תכנית המתאר התקפה מקנה זכויות בניה נרחבות, שמשמעות מימושן המלא היא הרס הגרעין ההיסטורי.
אוכלוסיה: הישוב בעל זהות קהילתית ייחודית, אוכ' מעורבת ומגובשת. אוכ' הישוב כ-5600 תושבים. קיימת מגמת הזדקנות, עזיבת הצעירה בשל מכשול ברכישת בית ומחסור במקומות תעסוקה. אחוז גידול חיובי ומורכב מגידול טבעי וממגמת הגירה חיובית גבוהה של תושבי הסביבה.
מגורים: רק כ-38% מהקיבולת הסטטוטורית בישוב מנוצלת. קיים מחסור בתשתיות, דרכים וחניה ובשטחים ציבוריים מבונים ופתוחים, המקשה על הוספת בינוי למגורים. מרבית הקרקע בתחום השיפוט של הישוב בבעלות פרטית. עתודות הקרקע מצומצמות וקיימות מגבלות פיתוח סביבתיות, טופוגרפיות ותשתיות ארציות. קיים ביקוש ליצירת מלאי יח"ד חדשות.
שירותי ציבור: היצע הקרקע לשטחי הציבור נמוך אך אחוזי הניצול גבוהים יחסית. השטחים הלא מנוצלים נמצאים בעיקר בפריפריה. פרישת השטחים ותמהיל שלהם טובים.
המועצה מקדמת הקמת מוסדות רווחה, תרבות וספורט. עם זאת קיים מחסור במוסדות ציבור: בי"ס על יסודי, מבנה לחינוך מיוחד ומתחם חוגים.
נוף ושטחים פתוחים: הישוב מוקף בשטחים פתוחים בעלי תפקוד, רגישות וערכיות מגוונים, עם החורש הטבעי, כרמי הזיתים והשדות החקלאיים. השטחים מעניקים את אופיו הירוק, אך אין קישוריות טובה אל הישוב.
הישוב סובל ממחסור חמור בשצ"פים, לא קיימת מערכת שצ"פ ולא קיים שצ"פ גדול ומרכזי.
כלכלה: רמת ההשכלה, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה, שיעור המועסקים האקדמאיים והשכר הממוצע גבוהים ביחס לישובים במגזר הערבי. שיעור היוממות גבוה יחסית לתושבי הסביבה ולממוצע הארצי. יחס שטחי התעשייה, המסחר והמשרדים לנפש גבוה ביחס לישובי הסביבה הערביים, אך נמוך בהשוואה לישובים היהודיים.
ההכנסות מארנונה לתעשייה, משרדים ומסחר, מהוות מרכיב שולי מהכנסות הרשות המקומית.
אין פעילות כלכלית תיירותית משמעותית ומקומות לינה, אך קיים פוטנציאל למשוך תיירות צליינית נוצרית.
אזור התעשייה משווק במלואו, אך שיעור המימוש שלו עומד על 58% בלבד. בתי העסק מרוכזים בעיקר סביב הרחוב הראשי וברובם אינם מוסדרים סטטוטורית.
קיים פוטנציאל לחיזוק כלכלי בהיותו קרוב לצירי תנועה ראשיים.
תנועה ותחבורה: לישוב נגישות טובה למטרופולינים ולמרכזי תעסוקה. אין מערכת להסעת המונים, התבססות היא על התחבורה הציבורית הארצית העוברת על דרך מס' 65. דרך אזורית 806 עוקפת את הישוב ומחברת אותו לישובים הסמוכים. הדרך מהווה שער לישוב. קיים פוטנציאל כלכלי ותיירותי הנסמך על התנועה העוברת.
חזון התכנית המוצעת:
ישוב באווירה כפרית המטפח את זהותו ומורשתו התרבותית והחברתית תוך התפתחות סינרגטית של ישן וחדש.
ישוב המקיים ממשק פעיל עם השטחים הפתוחים הערכיים הסובבים ומשמר את הנוף החקלאי הייחודי.
ישוב הפועל למען חיזוק הבסיס הכלכלי שלו על מנת לתת שירותים מוניציפליים ברמה ראויה, אשר יצרו תשתית לחיי קהילה ותרבות שיתופיים ואיכותיים.
קיבולת התכנית: כ-20700 תושבים.
עקרונות תכנון:
1)פיתוח שכ' חדשות בצפון ובמערב ליצירת מלאי יח"ד ותמהיל הטרוגני של דיור.
2)שימור הגרעין הוותיק וחיזוק האטרקטיביות שלו לתיירות.
3)חיזוק הבסיס הכלכלי של ע"י הרחבת אזור התעשייה ותוספת שטחי תעסוקה ומסחר.
4)שדרוג הרחוב הראשי כעירוני מסחרי, עם רציפות תנועת הולכי רגל ומרחב ציבורי.
5)יצירת מערך שטחים פתוחים המקושר ע"י שבילים וטיילות.
6)פיתוח אזור ממשק בין הישוב הוותיק לשכ' החדשה המערבית באמצעות שימושים אזרחיים וציבוריים.
7)פיתוח מוקדים ואזורים עם פוטנציאל להתערבות ממוקדת ואיכותית.